L’immobilier au Canada

L'immobilier peut désigner le terrain lui-même (bien immeuble), y compris ce qui pousse ou est construit sur le terrain; la propriété d'un bien immobilier; ou encore le secteur de l'immobilier et les gens qui y travaillent, à savoir les courtiers, les agents, les constructeurs, les promoteurs, les gestionnaires immobiliers, les prêteurs hypothécaires, les investisseurs, les consultants et les experts. Les biens immobiliers sont en général classés comme résidentiels (p. ex. maison, condominium, duplex), ruraux (p. ex. ferme et ranch), commerciaux (p. ex. centre commercial, appartement, immeuble de bureaux ou bâtiment industriel) ou institutionnels (p. ex. église, école, hôpital ou aéroport). Un terrain non bâti est considéré comme résidentiel, rural, commercial ou institutionnel selon l'usage prévu.

Valeur de l’immobilier

L'immobilier se caractérise par l'immobilité, la durabilité (la possibilité de services ou de revenus sur une longue période) et l'unicité (il n'y a pas deux propriétés identiques), ainsi que par un ensemble particulier de lois et d'institutions juridiques. La valeur des biens immobiliers a tendance à fluctuer. En effet, elle augmente en période de croissance économique accélérée (dans les régions concernées) et demeure stable ou diminue en période de ralentissement économique (dans les régions touchées). Le caractère durable de l'immobilier contribue aux fluctuations des prix. Ainsi, une légère modification des loyers d'un immeuble locatif peut avoir une incidence importante sur sa valeur si les nouveaux loyers sont fixés pour plusieurs années à venir. La valeur des biens immobiliers peut aussi fluctuer par suite de la lenteur avec laquelle l'offre s'ajuste à un changement de la demande, et se trouve parfois amplifiée en raison de la spéculation (la demande ou l'offre découlant des prévisions concernant les changements de prix).

Les améliorations apportées à une propriété affectent d'habitude la valeur d'une autre. En outre, les coûts de transaction sont élevés : commissions, frais d'expertise et juridiques, financement, frais d'arpentage et d'enregistrement. Dans le cas d'un immeuble d'habitation, la commission peut représenter à elle seule 3%, ou plus, du prix total de la vente. Dans certains territoires ou provinces, le droit de mutation immobilière peut même se traduire par un 2% supplémentaire.

Bulle des prix

Les prix de l’immobilier augmentent rapidement lorsque la demande est nettement supérieure à l’offre, surtout si cette demande est motivée par l’anticipation des hausses de prix à venir. Cette demande « prédictive » peut créer des bulles de prix, c’est-à-dire des prix excessifs au regard de conditions économiques de base.

Agents immobiliers

Les vendeurs font souvent appel à un agent immobilier pour la vente de leur propriété. Celle-ci est généralement inscrite auprès d'une société immobilière (agent inscripteur) qui s'occupe, entre autres, du marketing, de la publicité, de l'organisation des visites et des annonces. L'agent inscripteur collabore souvent avec d'autres sociétés immobilières par l'entremise d'un service interagences, qui permet à une société membre d'inscrire des propriétés à vendre par d'autres membres et de vendre des propriétés inscrites par d'autres. L'agence qui trouve un acheteur devient l'agent vendeur. Les agents inscripteur et vendeur sont souvent les agents du vendeur, qui verse la commission quand la propriété change de propriétaire, bien qu'une agence bivalente (agent représentant à la fois le vendeur et l'acheteur) soit aussi chose fréquente. Normalement, aucune commission n'est payable si l'affaire n'est pas conclue. Si plusieurs sociétés immobilières s'occupent de la transaction, la commission est partagée entre elles, souvent de façon égale, mais un partage inégal n'est pas rare non plus. Les sociétés en cause partagent à leur tour la commission reçue avec leurs vendeurs.

Hypothèques

Il est courant de confier à un avocat l'enregistrement et le transfert de propriété, ainsi que le traitement des documents juridiques pertinents. L'expression « transaction conditionnelle » (deal pending) s'applique à une propriété dont on entame les démarches de vente lorsqu’une offre est acceptée; dans certaines régions, c’est le cas lorsque les conditions de l’offre sont supprimées, tandis que dans d’autres, c’est lorsque certaines conditions du contrat restent à satisfaire (p. ex. l'obtention d'un prêt hypothécaire), sans quoi la vente ne peut être conclue. La valeur comparativement élevée des biens immobiliers fait que ceux-ci seraient inaccessibles pour la plupart des gens en l'absence de crédit hypothécaire. La sécurité rattachée aux biens immobiliers permet aux établissements financiers de prêter une part importante de la valeur de la propriété, ce qui rend possible l'accession à la propriété en dépit d'un capital restreint (partie de la valeur non grevée d'une hypothèque). De ce fait cependant, la valeur des biens immobiliers est aussi fonction des taux d'intérêt hypothécaires, qui deviennent alors une autre source de fluctuation des prix (voir aussi Taux d’intérêt au Canada). La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) est une société de la couronne et un office du logement national spécialisé dans la recherche et l’élaboration de politiques en lien avec l’immobilier (voir Logement et politique du logement). L’une de ses fonctions primordiales est d’assurer les prêts hypothécaires résidentiels, puisque les paiements initiaux sont inférieurs à 20% de la valeur totale de la propriété.

Propriété de biens immobiliers

À l'origine, les droits de propriété s'étendaient du centre de la terre jusqu'au ciel, mais ils ne visent à présent que les droits de surface. Au Canada, les droits d'exploitation du sous-sol, surtout les droits miniers, sont habituellement réservés à l'État, même si les biens immobiliers sont une propriété privée (voir aussi Crown Land). Les droits relatifs à l'espace aérien sont aussi détenus par l'État. De plus, l'État se réserve le droit d'imposition, d'expropriation, de déshérence (dévolution d'un bien à l'État en l'absence d'héritiers) et de réglementation (au moyen de lois relatives au zonage et à l'utilisation du terrain, de codes touchant le bâtiment, la prévention des incendies et la santé, ou du contrôle des loyers). Dans beaucoup de provinces, les titres de propriété sont enregistrés aux bureaux locaux du cadastre et constituent une preuve de propriété. Les biens immobiliers peuvent être la propriété d'un particulier ou appartenir collectivement à des sociétés, à des coopératives, à des associations, à des syndicats, etc. Le terme « clôture » s’emploie lorsque le transfert de titre est enregistré aux titres de biens-fonds et que l’argent change de main. La « prise de possession » désigne le moment à partir duquel l’acheteur a accès à sa propriété (voir aussi Droit des biens).

Identification légale

Formellement parlant, les biens immobiliers sont identifiés par leur description juridique : p. ex. dans les villes, les municipalités et les hameaux, il s'agit de lots, de blocs et de plans. Les condominiums (immeubles, maisons en rangée ou bureaux) sont décrits par numéro de logement et selon le plan de la copropriété. Dans les zones rurales, on parle normalement du terrain en termes de section, de canton, de rang et de méridien.

L’immobilier et l’économie canadienne

Les mises en chantier sont un indicateur économique important, et les dépenses de construction tiennent un rôle majeur dans l'économie. Le total annuel des dépenses consacrées au logement et à ce qui s’y rapporte représente en général près de 20% du PIB. En 2016, la valeur totale de tous les permis de construction dépassait 85 milliards de dollars. (La valeur totale de tous les permis de construction émis englobe la valeur approximative des ajouts au stock d'immeubles et autres améliorations, mais non la valeur des terrains sur lesquels on a construit les propriétés.)

Au Canada, en 2016, la valeur totale de toutes les transactions immobilières faites par l'entremise du service interagences (S.I.A.) dépasse les 274 milliards de dollars. On y a enregistré en tout près de 567 000 transactions effectuées par quelque 121 000 membres de l'Association canadienne de l'immeuble (ACI). L'évaluation des biens immobiliers à diverses fins est effectuée par des évaluateurs accrédités par l'Institut canadien des évaluateurs, soit l’association nationale des évaluateurs professionnels de biens immobiliers. L'évaluation aux fins de l'impôt foncier est faite par des évaluateurs. Certaines universités, comme l'Université de la Colombie-Britannique ou l'Université Laval, offrent des programmes menant à l'obtention d'un diplôme en immobilier et en économie foncière et urbaine. Il existe aussi plusieurs revues entièrement consacrées à l'immobilier.


Lecture supplémentaire

  • M. A. Goldberg and P. Chinloy, Urban Land Economics (1984).

Liens externes